L’immobilier français entre reprise… et fragilités persistantes
Le marché immobilier français confirme une sortie progressive de crise, avec des volumes en hausse mais sans rattrapage marqué, traduisant une forme de stabilisation. Les prix évoluent peu, tandis que l’activité demeure étroitement dépendante des conditions de financement et du maintien de la solvabilité des ménages. Dans un environnement incertain, la reprise s’inscrit ainsi sous contraintes et reste fragile à court terme.
Au quatrième trimestre 2025, le marché immobilier français confirme une phase de sortie progressive de la crise amorcée en 2022, ceci selon la dernière “Note de conjoncture immobilière” des Notaires de France en date (n°71, avril 2026), qui évoque une « reprise sans excès et sous contraintes ». À fin février 2026, le volume de transactions de logements anciens atteint ainsi les 958 000 ventes, en cumul sur douze mois, soit une progression annuelle d’environ 11 %, soutenue par une demande qui « ne se dément pas dans les offices notariaux ». Le marché, affirment les notaires, entre ainsi « dans une phase de stabilisation ».
Cette amélioration reste toutefois mesurée sur longue période. Entre 2023 et 2025, la hausse des volumes se limite à environ 2 %, traduisant « un redémarrage progressif, sans rattrapage marqué ». Les niveaux actuels s’inscrivent dans une zone d’équilibre proche de 975 000 transactions, « caractéristique d’un marché d’utilisateurs ». Dans un environnement économique et géopolitique incertain, « les ménages semblent relativement résilients dans leurs décisions d’acquisition » et « la pierre conserve son statut de valeur refuge », sans que « le doute » ne se traduise « par une défiance vis-à-vis de l’immobilier ».
Sur le front des prix, la stabilisation se confirme également. Après une légère hausse fin 2025, les projections issues des avant-contrats à fin mai 2026, font état d’une quasi-stabilité sur un an (-0,2 %), avec des évolutions contenues selon les segments (+0,3 % pour les appartements, -0,5 % pour les maisons). Le marché s’inscrit ainsi « dans une logique d’ajustement par la négociation, plutôt que par des corrections brutales ». Le maintien de niveaux de prix compatibles avec le pouvoir d’achat immobilier apparaît dès lors déterminant, toute remontée trop rapide étant susceptible, préviennent les notaires, « d’enrayer une dynamique qui reste sans excès ».
Les conditions de financement demeurent, de fait, un facteur central d’équilibre. Après une phase de détente en 2024 et 2025, les taux d’intérêt ont légèrement progressé début 2026, atteignant environ 3,3 % sur 20 ans en avril. Dans le même temps, la Banque centrale européenne a maintenu ses taux directeurs inchangés lors de ses décisions du 19 mars 2026, tout en signalant des tensions persistantes sur les prix. Les établissements bancaires conservent pour l’heure « une posture plutôt facilitatrice », mais « une remontée plus marquée pèserait directement sur la solvabilité des ménages, en particulier des primo-accédants et pourrait rapidement freiner la dynamique du marché ».
Cette sensibilité aux conditions de crédit s’inscrit dans un environnement exposé à des tensions extérieures, notamment liées aux coûts énergétiques et à leurs effets sur l’inflation, susceptibles « d’affecter le pouvoir d’achat immobilier ». Ces évolutions pourraient peser de manière différenciée selon les territoires, en particulier dans les zones périurbaines et rurales. Dans ce contexte et en toute logique, « la stabilité des conditions financières apparaît comme un facteur clé pour préserver l’élan actuel ».
En parallèle, le marché du logement neuf reste « à bas niveau ». Malgré des autorisations ponctuellement en amélioration, « la dynamique globale demeure contrainte » et les mises en chantier insuffisantes, avec un segment de la maison individuelle « particulièrement fragilisé ». Une situation qui renforce le rôle du parc existant dans la réponse à la demande. L’investissement locatif demeure quant à lui en retrait, et « l’enjeu reste celui de la lisibilité et de la stabilité », le récent “dispositif Jeanbrun” (nouveau dispositif fiscal destiné à faciliter l’achat et la location de logements) ne semblant pas, à ce stade, produire les effets attendus.
Dans un environnement « globalement incertain », les signaux apparaissent « relativement solides à court terme », mais la conjoncture reste « fragile », dépendante de facteurs exogènes et de l’évolution de l’inflation. Le marché immobilier français s’inscrit ainsi dans une reprise encadrée, dont la trajectoire dépendra « étroitement de l’évolution des conditions de financement, du maintien de prix compatibles avec la solvabilité des ménages et de la capacité des pouvoirs publics à apporter un cadre stable et lisible ». L’enjeu, conclut la note des Notaires de France, sera « moins d’accélérer la reprise que de la sécuriser dans la durée », afin d’éviter tout déséquilibre sur « un marché encore convalescent ».
