Le marché de l’immobilier confronté à un réajustement brutal
Les notaires de France notent notamment que le printemps, traditionnellement synonyme de pic d’activité dans l’année immobilière, n’aura cette fois pas opéré d’effet de rattrapage, confortant ainsi un marché tournant de plus en plus au ralenti…
On le sait : historiquement, la dynamique du marché immobilier a toujours eu une influence plus que conséquente sur les ventes de notre marché du meuble. Or en la matière, la dernière “Note de conjoncture immobilière des notaires de France” confirme ce que l’IPEA (Institut de prospective et d’études de l’ameublement) annonce depuis de nombreux mois : pour le secteur de l’ameublement domestique, 2023 (après une “bulle” post-Covid extra-ordinaire à plus d’un titre !), restera dans les mémoires comme celle d’une régression notable des volumes… liée à la baisse conjuguée des mises en chantier de logements et des transactions immobilières. Quelques signaux positifs apparaissent toutefois, si ce n’est pour les derniers mois de 2023, en tous cas pour 2024…
Selon cette note de conjoncture, le volume de transactions de logements anciens, en cumul, sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 029 000 transactions à fin mai 2023. Depuis août 2022, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois se contractait autour de 5 % mois après mois, mais depuis le début de cette année, les baisses prennent une plus grande ampleur, de presque du double (-12,6 % à fin mai 2023). « La détérioration de l’état des volumes, soulignent les notaires, est à relier directement au contexte inflationniste et à la hausse marquée et rapide des taux d’intérêt, mais également à la fin d’un “âge d’or”, où tous les paramètres concourraient à une euphorie… qui appelait par elle-même à la fin inéluctable de ce cycle ». Les mêmes notaires notent par ailleurs que le printemps, traditionnellement synonyme de pic d’activité dans l’année immobilière, n’aura cette fois pas opéré d’effet de rattrapage, confortant ainsi un marché tournant de plus en plus au ralenti.
D’après les projections issues des avant-contrats à fin juillet dernier, les prix des logements anciens, en France métropolitaine, semblent entrer dans une phase de baisse : après la décélération progressive de la hausse des prix (constatée depuis septembre 2022), ces mêmes prix diminueraient de 1 % sur un an. Et la baisse enregistrée sur le marché du collectif (-1,4 % sur un an) serait plus forte que celle enregistrée sur celui de l’individuel (-0,7 %).
En province, les prix des logements anciens résisteraient encore à fin juillet 2023, avec une évolution annuelle de +0,2 %. Contrairement au constat effectué en France métropolitaine, les prix des appartements anciens (+1,2 %) continueraient de progresser légèrement, alors que ceux des maisons anciennes seraient quasiment stables (-0,2 %). À fin juillet 2023, la grande majorité des communes dont les prix des appartements anciens progressaient encore au 1er trimestre 2023, montrerait des prix stables ou en baisse. C’est par exemple le cas à Rouen (76) et Nantes (44), où les prix étaient stables à fin mars 2023, mais qui devraient connaître des baisses autour de 4 % à fin juillet. À Lyon (69), les prix diminueraient de 3 % (contre -1 % au 1er trimestre). Du côté des ventes de maisons anciennes dans les plus grandes agglomérations, à fin juillet 2023, le constat serait similaire, avec des évolutions négatives d’une plus grande ampleur que pour les appartements anciens. Les baisses seraient comprises entre 4 % et 9 % dans les agglomérations d’Angers (49), Saint-Étienne (42), Nantes (44), Lille (59), Dijon (21), Toulouse (31), Rouen (76) et Strasbourg (67).
En Île-de-France, une dégradation de plus en plus marquée de l’activité et la baisse de la demande, conduisent à de nouveaux ajustements sur les prix : les baisses annuelles de prix se généraliseraient à l’ensemble des marchés de l’Île-de-France à l’horizon du mois de juillet 2023. Par ailleurs, le rythme annuel de baisse devrait s’accélérer : -4,8 % pour les appartements et -3,2 % pour les maisons en juillet. Dans Paris, le prix au m² ressort à 10 310 € au 1er trimestre 2023. La baisse, jusqu’à présent limitée à 2 %, passerait à 5 % sur un an en juillet 2023, pour un prix de 10 090 €. La prolongation de la tendance baissière pourrait conduire à basculer en dessous des 10 000 € le m² dans le courant du 3e trimestre 2023.
L’ajustement annoncé des prix, conséquence logique et mécanique de la chute des volumes, arrive à grands pas, mais de manière disparate sur le territoire, certaines zones profitant encore de leur attractivité naturelle, à l’instar du littoral. Mais la période des prix haussiers, dopés à des taux anormalement bas, est bel et bien révolue. « Le marché doit encore trouver sa nouvelle dynamique, avancent les notaires, la hausse brutale des taux ayant refroidi les acquéreurs et écarté les primo-accédants, dont les niveaux de revenus ne suffisent plus aujourd’hui à entrevoir un achat. Le panel des acquéreurs potentiels a été largement remanié par un recours au crédit de plus en plus complexe et des arbitrages en défaveur de l’acquisition immobilière au regard du reste à vivre des Français ».
Dans ce climat morose, la Banque de France prévoit néanmoins que, « après avoir atteint son pic au deuxième trimestre, l’inflation IPCH (indice des prix à la consommation harmonisé) totale, refluerait progressivement en seconde partie de 2023 et au-delà, pour revenir autour de 2 % d’ici 2025, sous réserve de l’absence de nouveaux chocs sur les matières premières importées ».
« En toute hypothèse, concluent les notaires de France, l’année pourrait se terminer aux alentours des 950 000 transactions, signe d’une très forte décélération sur un an, nous ramenant à un rythme d’avant 2018. Le marché immobilier dans son ensemble subit une période de réajustement brutal, dans lequel le marché du neuf s’est, lui, fortement dégradé, faute de position des pouvoirs publics quant à un nouveau dispositif d’investissement locatif de type Pinel, mais également au regard de coûts de production contraints pour les promoteurs qui, corrélés à une augmentation inéluctable de l’effort d’épargne qu’impose la hausse des taux d’intérêt, essorent d’autant le potentiel d’acquéreurs ».
(Source : Note de conjoncture immobilière des notaires de France)
