Immobilier : une reprise incomplète et fragile

Selon la note de conjoncture des Notaires de France (janvier 2026), les ventes de logements anciens atteignent 945 000 transactions fin 2025, en hausse d’environ 12 % sur un an, mais restent inférieures de 25 % au pic de 2021. Les prix se stabilisent, tandis que des conditions de financement restrictives et la faiblesse du neuf continuent de peser sur un marché en reprise partielle… et fragile.

Alors que, comme le rappelait à juste titre l’Ameublement français à l’occasion de la parution de son enquête sur le segment du contract, le marché de l’ameublement, dans notre pays, est historiquement et essentiellement porté par la consommation des ménages et le cycle du logement résidentiel, la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France (édition janvier 2026, dédiée au troisième trimestre 2025) apparaîtra aux yeux de certains comme, si ce n’est totalement rassurante, en tout cas encourageante.

« Une reprise prudente dans un environnement contraint », titre la note en question. En effet, à fin décembre 2025, le volume de transactions de logements anciens en France, calculé en cumul sur douze mois (tous départements, hors Mayotte), s’établit à 945 000 ventes. Le marché de l’ancien confirme ainsi un redémarrage de l’activité, sans toutefois retrouver les niveaux observés lors des cycles précédents. Sur un an, la progression atteint environ 12 %, traduisant une amélioration notable après deux années de forte contraction. Cette dynamique reste néanmoins à relativiser : les volumes demeurent inférieurs d’environ 25 % au pic enregistré à l’été 2021 et restent « en deçà des standards des phases d’expansion antérieures », soulignent les notaires. La reprise apparaît donc engagée, mais à un rythme modéré, reflétant davantage une phase de normalisation du marché qu’un véritable redémarrage du cycle immobilier.

Au troisième trimestre 2025, les prix des logements anciens se stabilisent et affichent une progression annuelle modérée, tirée principalement par les appartements. Les avant-contrats confirment la poursuite de cette dynamique dans les prochains mois, avec des évolutions limitées et hétérogènes selon les territoires et les typologies de biens. Le marché évolue ainsi dans un équilibre fragile, où l’ajustement passe davantage par les délais de vente et la négociation que par des baisses de prix marquées, tandis qu’une hausse trop rapide pourrait freiner une reprise encore peu dynamique. Et les Notaires de France de poursuivre : « Les conditions de financement demeurent un facteur structurant de la trajectoire du marché. Le maintien des taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne, décisions de politique monétaire du 18 décembre 2025, ndlr), dans un contexte d’incertitudes accrues, alimente les interrogations sur l’évolution des taux en 2026. Les taux longs restent élevés et limitent les marges de manœuvre des banques, qui conservent une approche prudente dans l’octroi des crédits. » En d’autres termes, la dynamique de reprise actuelle s’appuie sur un équilibre fragile entre la solvabilité des ménages, la stabilité des taux d’intérêt et le niveau de confiance dans l’avenir.

Bonne nouvelle : si l’on en croit cette note de conjoncture, le marché s’impose désormais comme un marché « d’utilisateurs ». Malgré un contexte politique et géopolitique peu favorable, les ménages apparaissent de plus en plus déconnectés des incertitudes du moment dans leurs décisions immobilières. La pierre conserve son statut de valeur refuge et l’achat d’un logement reste perçu comme un engagement de long terme structurant les parcours résidentiels. Si les doutes persistent, ils ne freinent plus totalement le passage à l’acte pour une partie des acquéreurs. À l’inverse, les investisseurs privés restent en retrait : l’investissement locatif continue de pâtir d’un cadre réglementaire et fiscal instable, peu lisible et peu incitatif ; une situation qui pourrait très vite évoluer, le gouvernement ayant ajouté (à la dernière minute) au tristement fameux budget 2026 un statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), dont on attend l’adoption définitive par le parlement.

Quant au marché du logement neuf, déjà fragilisé, celui-ci reste durablement atone, pénalisé par la faiblesse des permis de construire, la hausse des coûts, le durcissement des normes et l’attentisme des investisseurs, auxquels s’ajoute l’effet des prochaines élections municipales, « traditionnellement peu compatibles avec une accélération des projets d’aménagement et de construction », rappellent les notaires. Cette situation renforce le poids du parc existant et accroît la pression sur le marché ancien, à l’achat comme à la location.

Toujours selon les Notaires de France, la poursuite de la reprise des ventes dépendra du maintien de prix compatibles avec le pouvoir d’achat, de conditions de crédit attractives et d’une stabilité financière durable, ainsi que d’une action publique plus lisible, notamment sur le neuf et l’investissement locatif évoqués à l’instant. Dans un contexte sans emballement attendu, l’enjeu reste de consolider une reprise maîtrisée, de préserver la fluidité du marché et d’éviter tout choc lié à des ajustements fiscaux inadaptés…

Et l’organisation professionnelle de conclure : « L’immobilier demeure un moteur essentiel de croissance, d’emploi et de recettes fiscales, tant pour l’État que pour les collectivités locales. Il apparaît nécessaire de proposer un cadre stable, lisible et équilibré, conciliant soutien à l’accession, relance de l’investissement locatif privé et adaptation progressive du parc existant aux exigences énergétiques. À défaut, le marché pourrait rester durablement installé dans une reprise incomplète et fragile. »